在谈及当前欧洲投资移民政策的整体走向时，Jerome Morgan指出，过去几年里，欧洲各国的政策正经历一场深刻的重构。从西班牙、塞浦路斯、爱尔兰的项目陆续关闭，到葡萄牙提高门槛、马耳他被欧盟起诉，这一领域正在进入一个动荡而充满调整的时期。

造成这些政策剧烈变动的根本原因，在于欧洲普遍面临的住房危机。传统以房地产购置为主的投资移民模式，被广泛认为加剧了本地居民的居住压力。“很多国家意识到，原来的模式只是卖出一个黄金签证，却剥夺了本地人应有的住房资源，这在政治层面也变得难以为继。”Jerome强调。欧盟正在推动各国将投资导向更有经济实质的方向，他们不再欢迎“建空房”的被动投资，而是倾向于引入能够带来真实经济活动的“聪明投资”。

希腊作为这一趋势的缩影，近年来三次上调黄金签证门槛，正是为了应对购房投资带来的住房紧缺问题。Jerome指出，希腊曾是申请量居首的国家之一，但也因此遭遇住房市场失衡的后果。政府于是推出新的分级门槛（25万、40万、80万欧元），并保留一部分对城市更新更有帮助的投资路径，例如将商业物业改造为住宅用途。

“我认为他们所做的调整是聪明且对经济有益的。”

他认为欧洲正在朝着一个更统一、更可持续的方向优化项目设计，虽然移民议题在当前的欧洲政治中不一定是优先事项，但这反而可能减轻政策的短期压力，有助于形成更长远、理性的框架。

Jerome Morgan指出，希腊政府允许将商业物业改造为住宅用房，并将其纳入25万欧元门槛下的黄金签证选项，是一个兼顾国家利益与投资人需求的“聪明决定”。这一政策不仅推动了废弃或老旧建筑的再利用，也实实在在增加了城市中的住宅供应，有助于缓解住房紧张。以比雷埃夫斯的某项目为例，一项改造计划即将带来400套全新公寓，这类项目每年为市场新增数千套住宅，为国家和城市发展带来正面效益。

从投资者角度来看，这种项目的优势在于入场门槛仍为25万欧元，且多集中于雅典等核心区域，具备较高的资本升值潜力和租赁回报。Morgan特别强调选址的重要性：“地点、地点、地点”不仅关乎资产价值，更涉及安全性、可租性和未来增长潜力。优质的地段、便利的交通、周边学校和良好的社区环境，都是投资人选择项目时必须考量的因素。

此外，他也提到项目本身的合规性至关重要：没有法律瑕疵、产权清晰、无结构性问题，都是项目遴选的基本标准。

经济层面上，希腊近年来经济基本面改善显著，市场价值被低估，为中长期投资提供良好空间。而在移民目的方面，希腊黄金签证不仅审批速度快（一般6-7个月），还可携带配偶、子女、父母一同获益，并实现申根区自由通行。Jerome认为，这种结合“投资性与功能性”的方案，是当下市场对“流动性”需求的直接回应，尤其受到中国申请人的青睐。

在移民项目中，能够真正实现‘资产增长 + 全家受益’的并不多。Jerome指出，美康的产品，是少数可以做到两者兼顾的好项目。

尽管欧盟持续对成员国的投资移民项目施加压力，Jerome Morgan依然对希腊黄金签证的延续性充满信心。他认为，希腊政府当前的调整方向精准——该政策的核心是“增加可负担住房供应”，这是契合社会需求的长期战略。因此，他判断该计划在未来三到四年内不会取消，或仅会在执行细节上做出调整，而非整体终止。

作为房地产开发商，Morgan并不担心政策变化带来的风险。他强调，其项目本身具备独立的经济价值，而不是单纯围绕移民需求而开发，“即使没有黄金签证，这些项目我们也会做”。在他看来，真正的低风险开发应建立在“地段、产品和市场需求”的基础之上，而非依赖政策红利。

至于为何选择此时进入希腊市场，Morgan解释说，美康曾是葡萄牙成功的开发商之一，但他们意识到并非所有客户都以入籍为目标。希腊则提供了理想的“自由流动性”选项，两者组合可以满足不同类型投资者的需求。

“如果你想要护照，买葡萄牙；如果你想要流动性，买希腊”

这样应对不同需求的投资者，都有解决方案，为投资人提供更多选择。