大咖环球说丨欧洲黄金签证大洗牌!希腊25万欧新政杀出重围?

走进环球 测评

欢迎来到环球出国倾力打造全新访谈栏目《大咖环球说》(Meeting the Pros),为您带来全球移民行业权威专家的深度见解。环球出国秉持多项目制,致力于为客户提供定制化移民方案,帮助客户做出适合的决策。在每一期节目中,我们的主持人将与行业专家展开深入对话,探讨新趋势、项目亮点和不同视角,让您全面掌握移民领域的重要信息。

 

本期主题

 

本期深度访谈将带您直击希腊投资移民新动态!从欧洲移民政策变迁到希腊25万欧购房移民的独特优势,我们特邀美康Mercan的创始人兼首席执行官 Jerome Morgan先生,与环球出国希腊项目总监Alana Yang展开深度对话,解析希腊『商改住』新政下的投资逻辑,透过美康的战略选择,揭示欧洲变政期中的真实机遇与风控策略。

 

点击观看Jerome Morgan先生专访

 

本期嘉宾

 

嘉宾:Jerome Morgan

美康创始人兼CEO

 

美康品牌创立于1989年,起源于加拿大,至今已有36年的发展历程。公司业务覆盖广泛,目前在全球95个国家设有超过100个办事处及代表机构。早在1991年,美康便进入美国市场,累计投资金额达到15亿美元,已参与开发和完成了约40个房地产项目。自2015年起,品牌将投资版图拓展至葡萄牙酒店领域,已投入资金总计达12亿欧元,吸引了超过4000位投资人,涉及31个本地酒店项目的投资与管理,其中已有12家酒店正式投入运营。公司在葡萄牙拥有逾600名本地员工,并与万豪、希尔顿、洲际等国际知名酒店品牌建立了紧密合作关系。

 

 

主持人:Alana Yang

 

Alana深耕移民服务领域逾十年,所领导的环球希腊团队已协助超过5100组家庭成功办理项目,在欧洲黄金签证领域展现出卓越影响力,并在业内树立起高水准的服务体系。

 

01.

政策背景:从收紧到新窗口

 

在谈及当前欧洲投资移民政策的整体走向时,Jerome Morgan指出,过去几年里,欧洲各国的政策正经历一场深刻的重构。从西班牙、塞浦路斯、爱尔兰的项目陆续关闭,到葡萄牙提高门槛、马耳他被欧盟起诉,这一领域正在进入一个动荡而充满调整的时期。

 

造成这些政策剧烈变动的根本原因,在于欧洲普遍面临的住房危机。传统以房地产购置为主的投资移民模式,被广泛认为加剧了本地居民的居住压力。“很多国家意识到,原来的模式只是卖出一个黄金签证,却剥夺了本地人应有的住房资源,这在政治层面也变得难以为继。”Jerome强调。欧盟正在推动各国将投资导向更有经济实质的方向,他们不再欢迎“建空房”的被动投资,而是倾向于引入能够带来真实经济活动的“聪明投资”。

 

希腊作为这一趋势的缩影,近年来三次上调黄金签证门槛,正是为了应对购房投资带来的住房紧缺问题。Jerome指出,希腊曾是申请量居首的国家之一,但也因此遭遇住房市场失衡的后果。政府于是推出新的分级门槛(25万、40万、80万欧元),并保留一部分对城市更新更有帮助的投资路径,例如将商业物业改造为住宅用途。

 

“我认为他们所做的调整是聪明且对经济有益的。”

 

他认为欧洲正在朝着一个更统一、更可持续的方向优化项目设计,虽然移民议题在当前的欧洲政治中不一定是优先事项,但这反而可能减轻政策的短期压力,有助于形成更长远、理性的框架。

 

02.

“商改住”模式背后的逻辑与优势

 

Jerome Morgan指出,希腊政府允许将商业物业改造为住宅用房,并将其纳入25万欧元门槛下的黄金签证选项,是一个兼顾国家利益与投资人需求的“聪明决定”。这一政策不仅推动了废弃或老旧建筑的再利用,也实实在在增加了城市中的住宅供应,有助于缓解住房紧张。以比雷埃夫斯的某项目为例,一项改造计划即将带来400套全新公寓,这类项目每年为市场新增数千套住宅,为国家和城市发展带来正面效益。

 

从投资者角度来看,这种项目的优势在于入场门槛仍为25万欧元,且多集中于雅典等核心区域,具备较高的资本升值潜力和租赁回报。Morgan特别强调选址的重要性:“地点、地点、地点”不仅关乎资产价值,更涉及安全性、可租性和未来增长潜力。优质的地段、便利的交通、周边学校和良好的社区环境,都是投资人选择项目时必须考量的因素。

 

此外,他也提到项目本身的合规性至关重要:没有法律瑕疵、产权清晰、无结构性问题,都是项目遴选的基本标准。

 

经济层面上,希腊近年来经济基本面改善显著,市场价值被低估,为中长期投资提供良好空间。而在移民目的方面,希腊黄金签证不仅审批速度快(一般6-7个月),还可携带配偶、子女、父母一同获益,并实现申根区自由通行。Jerome认为,这种结合“投资性与功能性”的方案,是当下市场对“流动性”需求的直接回应,尤其受到中国申请人的青睐。

 

在移民项目中,能够真正实现‘资产增长 + 全家受益’的并不多。Jerome指出,美康的产品,是少数可以做到两者兼顾的好项目。

 

03.

希腊黄金签证政策的未来

 

尽管欧盟持续对成员国的投资移民项目施加压力,Jerome Morgan依然对希腊黄金签证的延续性充满信心。他认为,希腊政府当前的调整方向精准——该政策的核心是“增加可负担住房供应”,这是契合社会需求的长期战略。因此,他判断该计划在未来三到四年内不会取消,或仅会在执行细节上做出调整,而非整体终止。

 

作为房地产开发商,Morgan并不担心政策变化带来的风险。他强调,其项目本身具备独立的经济价值,而不是单纯围绕移民需求而开发,“即使没有黄金签证,这些项目我们也会做”。在他看来,真正的低风险开发应建立在“地段、产品和市场需求”的基础之上,而非依赖政策红利。

 

至于为何选择此时进入希腊市场,Morgan解释说,美康曾是葡萄牙成功的开发商之一,但他们意识到并非所有客户都以入籍为目标。希腊则提供了理想的“自由流动性”选项,两者组合可以满足不同类型投资者的需求。

 

“如果你想要护照,买葡萄牙;如果你想要流动性,买希腊”

 

这样应对不同需求的投资者,都有解决方案,为投资人提供更多选择。

 

本期专访中,美康创始人兼CEO Jerome Morgan 深入讲述了希腊当前具有代表性的投资移民新政:在25万欧元门槛下,允许将商业物业改造为住宅的黄金签证路径。“商改住”政策,不仅有效增加了住房供应,也为投资人提供了一个兼具低门槛、高潜力和良好流动性的优质选择,体现了投资移民项目向更务实、更可持续方向发展的趋势。

2025-06-03

最终解释权归环球出国所有

文中提到的这些项目

免费定制移民留学方案

立即提交
免费评估
立即咨询

※ 温馨提醒:投资有风险。本网站涉及的所有投资细节(如︰收益、退出等)均以实际签署投资协议为准。移民申请程序均以相关目的国家法律法规为准。

请选择为您服务的公司

跨境公司

确认
您好,很高兴收到您的需求,专家将尽快与您联系为您量身定制最适合的方案 在线咨询
您好,很高兴收到您的需求,专家将尽快与您联系,为您发送环球出国移民行业洞察材料。 在线咨询

选择公司咨询

国际公司